প্রকৌশলী পারভেজ রানা
রাজধানীর মিরপুর কিংবা বসুন্ধরা এলাকার যেকোনো নির্মাণাধীন ভবনের সামনে দাঁড়ালে এখন এক অদ্ভুত নীরবতা চোখে পড়ে। কোথাও রডের টুংটাং শব্দ নেই, কোথাও শ্রমিকের ভিড় নেই। মাসের পর মাস ধরে দাঁড়িয়ে থাকা অসমাপ্ত ভবনগুলো যেন সাক্ষ্য দিচ্ছে একটি শিল্পের গভীর সংকটের। কয়েক বছর আগেও যে খাত ছিল মধ্যবিত্তের স্বপ্নপূরণের সবচেয়ে বড় ঠিকানা, আজ সেই খাতের সঙ্গে জড়িত ডেভেলপার, জমির মালিক, নির্মাণশ্রমিক আর ক্রেতা-সবাই একরকম অনিশ্চয়তার মধ্যে দিন গুনছেন। প্রশ্ন উঠছে, বাংলাদেশের আবাসন শিল্প আসলে কোন হুমকির মুখে দাঁড়িয়ে?
গত দেড় দশকে বাংলাদেশের আবাসন খাত একাধিক ঢেউয়ের মধ্য দিয়ে গেছে। কখনো তা প্রবৃদ্ধির শিখরে উঠেছে, কখনো আবার মন্দার তলানিতে নেমে গেছে। তবে সাম্প্রতিক সময়ে, বিশেষ করে ২০২৪ সালের রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর থেকে, এই খাতে যে সংকট তৈরি হয়েছে, তা আগের যেকোনো সময়ের তুলনায় গভীরতর বলে মনে করছেন খাতসংশ্লিষ্টরা।
দেড় দশকের উত্থান-পতন
২০১১ সাল থেকে শুরু করলে দেখা যায়, আবাসন খাত বাংলাদেশের অর্থনীতিতে ধারাবাহিকভাবে গুরুত্বপূর্ণ অবস্থান তৈরি করেছে। রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ ( রিহ্যাব) ১৯৯১ সালে প্রতিষ্ঠিত হওয়ার পর থেকে ধীরে ধীরে এই খাতকে প্রাতিষ্ঠানিক রূপ দিয়েছে। এক সময় যেখানে মাত্র হাতে গোনা কয়েকটি প্রতিষ্ঠান রাজধানীর আবাসন ব্যবসায় সক্রিয় ছিল, সেখানে বর্তমানে রিহ্যাবের সদস্যসংখ্যা প্রায় নয় শতাধিক ছাড়িয়েছে। ১৯৯১ সালে প্রতিষ্ঠিত এই সংগঠনের সদস্য সংখ্যা ২০২৬ সালের হিসাবে প্রায় ৯৩০-এ পৌঁছেছে, আর এই খাত এখন জাতীয় অর্থনীতিতে উল্লেখযোগ্য অবদান রাখছে।
তবে এই যাত্রা মসৃণ ছিল না। ২০২০ সালে কোভিড-১৯ মহামারি আঘাত হানার পর প্রায় ছয় হাজার প্রকল্প দীর্ঘদিন থমকে ছিল, নির্মাণকাজ বন্ধ থাকায় লকডাউনের কারণে। সে সময় সরকার নিবন্ধন ফি ও ঋণের সুদহার কমিয়ে খাতটিকে কিছুটা অক্সিজেন জুগিয়েছিল, যার ফলে ২০২১ সালের মাঝামাঝি সময়ে খাতটি ধীরে ধীরে ঘুরে দাঁড়ানোর ইঙ্গিত দিচ্ছিল। ২০২০ থেকে ২০২২ সালের মধ্যবর্তী সময়ে বছরে গড়ে প্রায় ১৫ হাজার ফ্ল্যাট বিক্রি হতো, যা ছিল খাতটির জন্য তুলনামূলক স্থিতিশীল একটি সময়।
কিন্তু এরপর একের পর এক ধাক্কা আসতে থাকে। ২০২২ সালে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ডিটেইলড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ ২০২২-২০৩৫) কার্যকর করে, যাতে ঢাকা মহানগরকে শত শত জনঘনত্ব অঞ্চলে ভাগ করে ভবনের উচ্চতা ও ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) সীমিত করা হয়। ফলে অনেক এলাকায় আগে যেখানে বহুতল ভবন নির্মাণ করা যেত, সেখানে হঠাৎ নির্মাণক্ষমতা কমে যায়। আবাসন ব্যবসায়ীরা শুরু থেকেই এই পরিকল্পনার বিরোধিতা করে আসছিলেন, আর জমির মালিকেরাও কম ফ্লোর স্পেসের আশঙ্কায় ডেভেলপারদের সঙ্গে জমি বিনিময় চুক্তিতে আগ্রহ হারাতে থাকেন। নগর-পরিকল্পনাবিদদের একাংশ অবশ্য মনে করেন, ড্যাপের মূল লক্ষ্য ছিল ঢাকার বসবাসযোগ্যতা বাড়ানো ও অপরিকল্পিত নগরায়ণ ঠেকানো।
২০২৪-পরবর্তী রাজনৈতিক পটপরিবর্তন ও তার অভিঘাত
২০২৪ সালের আগস্টে দেশে রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর আবাসন খাতে যে অস্থিরতা শুরু হয়, তা এখনো কাটেনি। বাংলাদেশ স্টিল ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের তথ্য অনুযায়ী, রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের আগে মাসে প্রায় সাড়ে ছয় লাখ টন রড ব্যবহৃত হতো দেশে, যা পরবর্তীতে নেমে আসে চার লাখ টনে, অর্থাৎ চাহিদা কমে যায় প্রায় ৩৫ শতাংশ। এই একটি পরিসংখ্যানই বলে দেয়, নির্মাণ খাতে কতটা স্থবিরতা নেমে এসেছিল।
বাংলাদেশ ব্যাংকের তথ্য অনুযায়ী গৃহঋণের সুদহার ২০২২ সালের জানুয়ারিতে সর্বোচ্চ ৯ শতাংশ থাকলেও ২০২৪ সালের জানুয়ারিতে তা বেড়ে দাঁড়ায় ১৭ শতাংশে, আর এই উচ্চ সুদহার ২০২৬ সালের জানুয়ারি পর্যন্ত অব্যাহত ছিল। যেহেতু ফ্ল্যাটক্রেতাদের একটি বড় অংশ, বিশেষত মধ্যবিত্ত ক্রেতারা, ফ্ল্যাটমূল্যের প্রায় ৭০ শতাংশ ব্যাংকঋণের মাধ্যমে পরিশোধ করেন, তাই সুদহারের এই লাফ সরাসরি আঘাত হানে বিক্রির ওপর। রিহ্যাবের জ্যেষ্ঠ সহ-সভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া দ্য ডেইলি স্টারকে জানিয়েছিলেন, স্বাভাবিক সময়ের তুলনায় চাহিদা নেমে এসেছে মাত্র ৩০ থেকে ৪০ শতাংশে, আর গত তিন বছরে সার্বিক কর্মকাণ্ড কমেছে অর্ধেকেরও বেশি।
২০২৬: সংকটের কেন্দ্রবিন্দু
চলতি বছর, অর্থাৎ ২০২৬ সালে এসে এই সংকট যেন চূড়ান্ত রূপ নিয়েছে। একাধিক পত্রিকার প্রতিবেদন অনুযায়ী, ২০২৪ সালে আগের বছরের তুলনায় মোট ফ্ল্যাট বিক্রি ৩০-৩৫ শতাংশ কমেছিল, আর ২০২৫ সালে পরিস্থিতি আরও খারাপ হয়। রিহ্যাব ও নিবন্ধন অধিদপ্তরের তথ্যের ভিত্তিতে প্রকাশিত প্রতিবেদনে দেখা যায়, এই খাতে খেলাপি ঋণের হার গিয়ে ঠেকেছে প্রায় ২৭ শতাংশে।
দৈনিক বাংলাদেশ প্রতিদিন ও ডেইলি সান-এর প্রতিবেদনে রিহ্যাবের সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট আবদুর রাজ্জাকের বরাত দিয়ে বলা হয়, মাসিক ফ্ল্যাট বিক্রি প্রায় এক হাজার ইউনিট থেকে নেমে এসেছে মাত্র আড়াইশ থেকে তিনশ ইউনিটে। প্রত্যাশিত বার্ষিক ৫ থেকে ৮ শতাংশ মূল্যবৃদ্ধির পরিবর্তে বাজার একরকম স্থবির হয়ে পড়েছে, কোথাও কোথাও দাম কমেছে ৫ থেকে ১০ শতাংশ পর্যন্ত। সবচেয়ে বেশি ধাক্কা লেগেছে অভিজাত এলাকার বাজাওে, বসুন্ধরা, গুলশান, বনানী ও ধানমন্ডিতে বিলাসবহুল ফ্ল্যাটের বিক্রি কমেছে ৬০ থেকে ৭০ শতাংশ পর্যন্ত।
এর মধ্যে নতুন করে যুক্ত হয়েছে জাতীয় বাজেটের করনীতি। ২০২৬-২৭ অর্থবছরের প্রস্তাবিত বাজেটে নির্মাণসামগ্রীর ওপর নতুন কর ও শুল্ক আরোপের প্রস্তাব আসে, বিশেষ করে রডের ওপর সুনির্দিষ্ট ভ্যাট বসানোর সিদ্ধান্তে ক্ষুব্ধ হয় খাতসংশ্লিষ্টরা। রিহ্যাব সভাপতি ড. আলী আফজাল একাধিক সংবাদ সম্মেলনে সতর্ক করে বলেছেন, নতুন করনীতি বহাল থাকলে নির্মাণ ব্যয় আরও বাড়বে, যার বোঝা শেষ পর্যন্ত গিয়ে পড়বে সাধারণ ক্রেতার ঘাড়েই। রিহ্যাবের হিসাব অনুযায়ী, বৈশ্বিক অর্থনৈতিক অস্থিরতা, নির্মাণসামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি এবং নতুন বাজেটের করনীতি মিলিয়ে সার্বিক নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে ৪৩ থেকে ৪৪ শতাংশ পর্যন্ত, আর একই সময়ে ব্যাংকঋণের সুদহার পৌঁছে গেছে ১৭ থেকে ১৮ শতাংশে।
জমির মালিকদের ওপর আরোপিত অতিরিক্ত ১৫ শতাংশ ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্সও এই সংকটে নতুন মাত্রা যোগ করেছে। এর ফলে অনেক জমির মালিক আর ডেভেলপারদের সঙ্গে চুক্তিতে যেতে আগ্রহী হচ্ছেন না, যা নতুন প্রকল্প শুরুর পথে বড় বাধা হয়ে দাঁড়িয়েছে।
একটি খাত, দুইশতাধিক শিল্পের ভাগ্য
আবাসন খাতের সংকট কেন এত গুরুত্বপূর্ণ, তার উত্তর লুকিয়ে আছে এই খাতের সঙ্গে জড়িত অন্যান্য শিল্পের সংখ্যায়। একাধিক প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, আবাসন শিল্পের সঙ্গে সরাসরি ও পরোক্ষভাবে যুক্ত আছে রড, সিমেন্ট, ইট, বালি, পাথর, সিরামিক, কাচ, রং, বৈদ্যুতিক সরঞ্জাম, অ্যালুমিনিয়াম, কাঠ ও স্যানিটারি পণ্যসহ প্রায় ২৬৯টি শিল্প খাত। ফলে আবাসন খাতের মন্দা শুধু ডেভেলপারদের সমস্যা নয়, এটি সরাসরি প্রভাব ফেলছে সিমেন্ট কারখানা থেকে শুরু করে রঙের দোকান পর্যন্ত অসংখ্য ব্যবসার ওপর। বাংলাদেশ সিমেন্ট ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের নেতারা জানিয়েছেন, চাহিদা কমে যাওয়ায় সিমেন্ট শিল্পের একটি বড় অংশ উৎপাদনক্ষমতা এখন অব্যবহৃত অবস্থায় পড়ে আছে।
খাতসংশ্লিষ্ট উদ্যোক্তাদের আশঙ্কা, বর্তমান পরিস্থিতি অব্যাহত থাকলে আবাসন ও তার সহযোগী শিল্পে নিয়োজিত প্রায় ৫০ লাখ মানুষের জীবিকা হুমকির মুখে পড়তে পারে। সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের সম্মানীয় ফেলো অধ্যাপক মুস্তাফিজুর রহমান বিভিন্ন সংবাদমাধ্যমে মন্তব্য করেছেন, আবাসন খাত দেশের অর্থনীতির অন্যতম চালিকাশক্তি—এই খাত সচল থাকলে কর্মসংস্থান বাড়ে, শিল্পোৎপাদন বাড়ে, এমনকি সরকারের রাজস্ব আয়ও বৃদ্ধি পায়। বিশ্বব্যাংকের তথ্য উদ্ধৃত করে কোনো কোনো প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, চীনের মতো দেশে আবাসন খাত জিডিপির ২৩-২৮ শতাংশ নিয়ন্ত্রণ করে, আর উন্নত দেশগুলোতে তা ১৫-২০ শতাংশ। বাংলাদেশে এই খাতের জিডিপি অবদান নিয়ে বিভিন্ন সূত্রে ১৫ থেকে ১৮ শতাংশের মতো পরিসংখ্যান উঠে এসেছে, আর বিশেষজ্ঞদের একাংশের হিসাবে, আবাসন খাতে প্রতি এক টাকা বিনিয়োগ অর্থনীতিতে আড়াই টাকার বেশি ইতিবাচক প্রভাব ফেলতে সক্ষম।
ড্যাপ সংশোধনের টানাপোড়েন
সংকট মোকাবিলায় সরকার ড্যাপ সংশোধনের উদ্যোগ নিলেও তা নিয়ে তৈরি হয়েছে নতুন বিতর্ক। দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ড ও প্রথম আলোর প্রতিবেদন অনুযায়ী, সংশোধিত ড্যাপে রাজধানীকে আগের ২৭৫টি জনঘনত্ব ব্লকের পরিবর্তে ৬৮টি ব্লকে ভাগ করে এফএআরের মান বাড়ানো হচ্ছে, যাতে অনেক এলাকায় আগের চেয়ে দেড় থেকে দ্বিগুণ উচ্চতার ভবন নির্মাণের অনুমতি মিলবে। কোথাও কোথাও আগে যেখানে সর্বোচ্চ পাঁচতলা ভবনের অনুমোদন ছিল, সংশোধিত নিয়মে সেখানে ১০ থেকে ১১ তলা পর্যন্ত ভবন নির্মাণের সুযোগ তৈরি হচ্ছে। রিহ্যাব এই সংশোধনের পক্ষে হলেও নগর-পরিকল্পনাবিদদের একাংশ শঙ্কা প্রকাশ করেছেন যে, আবাসন ব্যবসায়ী মহলের চাপে সরকার ভবনের উচ্চতা বাড়িয়ে ঢাকার বসবাসযোগ্যতাকে আরও ঝুঁকির মুখে ফেলতে পারে। অন্যদিকে, ক্ষতিগ্রস্ত জমির মালিক ও আবাসন ব্যবসায়ীদের একাংশ অভিযোগ করেছেন, ঢাকা শহরের মাত্র ২০ শতাংশ পরিকল্পিত এলাকায় সুউচ্চ ভবন নির্মাণের সুযোগ রাখা হয়েছে, যা তাদের ক্ষতির কারণ হয়ে দাঁড়িয়েছে।
এই টানাপোড়েন স্পষ্ট করে দেয়, আবাসন খাতের সংকট নিছক অর্থনৈতিক নয়—এর সঙ্গে জড়িয়ে আছে নগর পরিকল্পনা, পরিবেশ, বাসযোগ্যতা ও ব্যবসায়িক স্বার্থের এক জটিল সমীকরণ।
ঘুরে দাঁড়ানোর সম্ভাবনা, নাকি দীর্ঘ মন্দার পূর্বাভাস?
তবে অন্ধকারের মধ্যেও কিছু আশার আলো দেখাচ্ছেন খাতসংশ্লিষ্টরা। ছোট ও মাঝারি ডেভেলপাররা এখন ক্রেতা আকৃষ্ট করতে আকর্ষণীয় মূল্যছাড়, সহজ কিস্তি ও নমনীয় শর্তে ফ্ল্যাট বুকিংয়ের প্রস্তাব দিচ্ছেন, যা আগে খুব একটা দেখা যেত না। বিশ্লেষকদের মতে, চলমান সংকট বাজারে এক ধরনের ‘স্বাভাবিক ছাঁকনি’ প্রক্রিয়া তৈরি করছে, যাতে বড় ও আর্থিকভাবে সক্ষম প্রতিষ্ঠানগুলোর প্রতি ক্রেতাদের আস্থা বাড়ছে। সরকারও সম্প্রতি গৃহঋণের সর্বোচ্চ সীমা ২ কোটি টাকা থেকে বাড়িয়ে ৪ কোটি টাকা করেছে, যা মধ্যবিত্ত ক্রেতাদের জন্য কিছুটা স্বস্তি বয়ে আনতে পারে বলে ব্যাংক কর্মকর্তারা মনে করছেন।
রিহ্যাবের পক্ষ থেকে বারবার দাবি জানানো হয়েছে-নিবন্ধন ব্যয় হ্রাস, দীর্ঘমেয়াদি ও স্বল্পসুদে অর্থায়নের সুযোগ সৃষ্টি, নির্মাণসামগ্রীর ওপর নতুন করারোপ প্রত্যাহার এবং সার্বিকভাবে একটি স্থিতিশীল বিনিয়োগবান্ধব নীতিকাঠামো তৈরির। বিশেষজ্ঞরা মনে করেন, আবাসন খাতকে সংকট থেকে টেনে তুলতে হলে সরকারকে স্বল্পমেয়াদি প্রণোদনার পাশাপাশি দীর্ঘমেয়াদি একটি সমন্বিত আবাসননীতি প্রণয়ন করতে হবে, যাতে নগর পরিকল্পনা, করনীতি ও অর্থায়ন – এই তিনটি বিষয় পরস্পরবিরোধী না হয়ে বরং একে অপরের পরিপূরক হয়ে ওঠে।
শেষ পর্যন্ত এই প্রতিবেদনের শুরুতে বর্ণিত সেই নীরব নির্মাণাধীন ভবনগুলোর ভবিষ্যৎ নির্ভর করছে অনেকগুলো সিদ্ধান্তের ওপর, সুদহার কমবে কি না, নতুন কর নীতি প্রত্যাহার হবে কি না, ড্যাপ সংশোধনে ভারসাম্য আসবে কি না, আর রাজনৈতিক অনিশ্চয়তার মেঘ কবে কাটবে। ততদিন পর্যন্ত বাংলাদেশের আবাসন শিল্প এক অনিশ্চিত সন্ধিক্ষণেই দাঁড়িয়ে থাকবে বলে মনে করছেন এই খাতের সঙ্গে জড়িত অসংখ্য মানুষ।
তথ্যসূত্র: বিভিন্ন পত্র-পত্রিকা ও অনলাইন পোর্টালে প্রকাশিত প্রতিবেদন অবলম্বনে।